"Nhà nước tham gia điều tiết giá đất là cần thiết, nhưng phải bằng những công cụ thông minh"

Đặc biệt, việc Nhà nước tham gia điều tiết giá đất là cần thiết, nhưng phải bằng những công cụ thông minh - dựa trên dữ liệu thực tiễn, minh bạch, linh hoạt theo thị trường và hài hoà lợi ích các bên.

Sau một năm thi hành, Luật Đất đai 2024 đã bước đầu tạo chuyển biến trong cách tiếp cận, tổ chức và quản lý đất đai theo hướng hiện đại, phù hợp hơn với cơ chế thị trường và yêu cầu phát triển bền vững. Với việc bổ sung hơn 130 điều luật, đạo luật này được kỳ vọng sẽ đặt nền móng pháp lý cho một chu kỳ phát triển mới cho lĩnh vực đất đai, nhà ở, bất động sản, đầu tư. 

Dù Luật Đất đai đã có nhiều thay đổi nhưng theo chuyên gia, vẫn còn những khoảng trống cần phân định rõ, đặc biệt liên quan đến vấn đề giá đất. Nhận diện được những điểm nghẽn đó, Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2024 đang được lấy ý kiến đã bước đầu tiếp cận nhiều vấn đề quan trọng, trong đó, xác lập vai trò quan trọng của Nhà nước trong điều tiết giá đất.

PGS.TS Nguyễn Thường Lạng, chuyên gia kinh tế, giảng viên cao cấp Trường Đại học Kinh tế Quốc dân đánh giá, việc Nhà nước điều tiết giá đất là cần thiết và hợp lý trong bối cảnh kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Tuy nhiên, làm sao để điều tiết hiệu quả, đảm bảo sự ổn định và công bằng, vẫn là một thách thức lớn đặt ra cho quá trình sửa Luật Đất đai sắp tới.

• Có thể bạn quan tâm: Các địa phương hoàn toàn có thẩm quyền điều chỉnh giá đất để phù hợp với thực tế

PV: Thưa ông, sau một năm thực thi, Luật Đất đai 2024 đã phát huy được những điểm tích cực nào?

PGS.TS Nguyễn Thường Lạng: Tôi cho rằng, Luật Đất đai 2024 là một sự thay đổi  rất lớn trong lĩnh vực pháp luật đất đai, sau hơn 20 năm, kể từ Luật Đất đai năm 1993. Luật mới đã bổ sung khoảng 130 điều, cập nhật nhiều thành tựu khoa học pháp lý, mô hình quản trị đất đai hiện đại phù hợp với nền kinh tế thị trường, đồng thời tiếp thu nhiều ý kiến từ các chuyên gia trong và ngoài nước. Đây là một bước chuyển căn bản trong thể chế về đất đai, bao quát toàn diện các lĩnh vực từ quy hoạch, quản lý, tài chính đất đai đến xử lý tranh chấp.

Một điểm tích cực nữa là Luật Đất đai 2024 đóng vai trò nền tảng để sửa đổi, hoàn thiện hàng loạt luật liên quan như Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư…

Ngoài ra, luật đã thể chế hóa nhiều nội dung của Hiến pháp 2013 trong điều kiện số hóa hiện nay, mở đường cho việc quản lý đất đai bằng công nghệ hiện đại.

PV: Bên cạnh những điểm đột phá, ông nhìn nhận Luật Đất đai 2024 còn có những điểm cần tiếp tục hoàn thiện như thế nào?

PGS. TS. Nguyễn Thường Lạng: Trước hết, bản chất của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai vẫn chưa được làm rõ. Hiến pháp 2013 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện quản lý. Nhưng trong luật, khái niệm này chưa được cụ thể hóa rõ ràng, nhất là trong bối cảnh kinh tế thị trường định hướng XHCN. Việc thiếu rõ ràng này khiến cho các cơ chế vận hành còn nhiều lúng túng, đặc biệt là trong định giá, giao đất, thu hồi đất.

Thứ hai, các nguyên tắc định giá đất hiện nay còn mang tính lý thuyết. Luật quy định giá đất phải sát với giá thị trường, nhưng khái niệm "giá thị trường" vẫn chưa được làm rõ và thiếu công cụ, công thức cụ thể để xác định. Điều này dẫn đến tình trạng giá đất bị đẩy lên quá cao ở nhiều khu vực, có nơi lên tới cả tỷ đồng mỗi mét vuông. Giá đất cao đang cản trở đầu tư, đặc biệt là với doanh nghiệp nhỏ, khởi nghiệp hoặc nhà đầu tư nước ngoài muốn đầu tư vào Việt Nam cũng có thể sẽ cảm thấy e ngại.

Thứ ba, cơ chế tổ chức, vận hành bộ máy quản lý đất đai chưa theo kịp yêu cầu thực tiễn. Các dự án đất đai lớn, giá trị cao vượt quá tầm kiểm soát của chính quyền địa phương, dẫn tới tình trạng thiếu minh bạch, khó đảm bảo quản lý hiệu quả.

Thứ tư, quá trình sáp nhập tỉnh thành thời gian qua đã phát sinh lượng lớn quỹ đất dôi dư (trụ sở cũ, đất công…), nhưng hiện chưa có cơ chế hiệu quả để xử lý. Có nơi dư thừa hàng trăm hecta đất, nhưng không thể chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc khai thác hiệu quả. Trong khi những nơi khác lại đang thiếu quỹ đất để phát triển hạ tầng, dịch vụ công cộng. Tôi cho là nếu không sớm có cơ chế linh hoạt, tình trạng nơi thừa, nơi thiếu sẽ càng nghiêm trọng hơn.

Như vậy, có thể nói Luật Đất đai 2024 đã tạo ra một nền tảng pháp lý mới, hiện đại hơn, nhưng để phát huy hiệu quả thực sự, cần tiếp tục rà soát, bổ sung. Đặc biệt trong vấn đề định giá đất; làm rõ chế độ sở hữu toàn dân trong Luật; cơ chế quản lý đất đai sau các thay đổi về hành chính, đô thị hóa và trong bối cảnh nhu cầu sử dụng đất ngày càng đa dạng.

PV: Như ông vừa chia sẻ, Luật Đất đai 2024 đã nỗ lực đưa giá đất tiệm cận giá thị trường. Tuy nhiên, thực tế triển khai gặp nhiều vướng mắc. Trong bối cảnh đó, theo ông, việc Nhà nước đứng ra điều tiết giá đất có phải là giải pháp hợp lý không?

PGS.TS Nguyễn Thường Lạng: Giá đất là một yếu tố then chốt ảnh hưởng đến sản xuất, đầu tư và đời sống người dân. Việc Nhà nước tham gia điều tiết giá đất là hoàn toàn hợp lý, đặc biệt trong bối cảnh Việt Nam đang xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Trong mô hình này, Nhà nước vừa quản lý, vừa kiến tạo, điều tiết và phát triển thị trường, bao gồm cả trách nhiệm ổn định giá đất.

Trước đây, chúng ta từng có quy định để Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất, sau đó chuyển dần sang cơ chế thị trường. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, nếu để giá đất hoàn toàn do thị trường quyết định, rất dễ xảy ra tình trạng rối loạn, đầu cơ, thổi giá, gây bất ổn cho toàn bộ nền kinh tế.